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[產業/財經] 香港政府救樓市的失敗教訓

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發表於 2014-5-16 17:36:59 |顯示全部樓層


梁海明 05月16日14:10

摘要:政府會救樓市嗎? 不會! 因為在香港的前車之鑑下,原來政府在針對房價跌時制定的政策,容易變成房價漲時的興奮劑。 而針對房價升時制定的政策,又容易變成房價跌時的毒藥。

雖然中國人民銀行近日提出,放寬全國性的首套按揭貸款,但是,如果讀者認為這是政府將要拯救房地產市場的信號,政府未來可能還會逐漸放鬆限購政策,乃至放寬房市調控政策的話,那就錯了,而且是大錯特錯。

在這裡我要告訴讀者,人民銀行放寬首套房貸,只是為了支持民眾的購房剛需而已,與救市扯不上什麼關係。

至於讀者希望中央政府未來出手大幅拯救房地產市場,甚至是立馬解決民眾的住房問題的話,我建議讀者們想想就好了,發發白日夢也行,但這個夢我相信是很難夢想成真的。

為什麼我要這樣說? 那是由於市場變化很快,政府的行政反應有時慢半拍,因此,如果過多運用政府的行政力量來干預房地產市場的話,即使短期內有立竿見影的效果,但長期而言往往跟不上市場變化的腳步,就容易好心辦壞事。

計劃往往無變化快

簡單來說,那就是政府在針對房價跌時制定的政策,容易變成房價漲時的興奮劑。 而針對房價升時制定的政策,又容易變成房價跌時的毒藥。

看到這,讀者明白為什麼政府目前不會救房市的道理吧? 我再讀者舉個例子,讀者看完就會更加明白了。

在我所處的香港,曾經出現政府乾預房地產市場的著名案例,那就是香港的“八萬五建屋計劃”。 相信很多讀者不大清楚香港“八萬五建屋計劃”的始末,然而就是這個房地產政策,是世界經濟史上行政干預市場失敗的著名案例。

讓我們先回到1997年以前,隨著經濟的持續發展、以及港人對香港未來前景的信心上漲,香港房地產市場也隨著逐步火熱,港人對房地產的追求有增無減,但與此同時,香港的土地供應卻沒有增加,這意味著樓房供應將出現供不應求的狀況,在“僧多粥少”的情況下,引發香港房價屢創新高。

按照香港政府的統計數據顯示,在1994年至1997年期間香港平均樓價上漲了70%。 由於樓價的持續上漲,導致香港普通工薪階層難以有足夠的財力買房,即使有能力買房的民眾,平均都要把月薪的74%用來償還銀行的房貸。

而那些不買房了,準備租房住的民眾,也因租金連年上升而叫苦連天。 這時, 香港社會輿論普遍認為,房價高漲主要是由於房屋供應不足造成的,因此,輿論要求香港政府增加供應量,壓抑房價的升勢。

對此,香港首任特首董建華,在1997年他的首份施政報告上,出台了個要將民眾從高房價這“水深火熱”​​中解救出來的施政方案,特區政府也從此踏出了用行政手段干預樓市的第一步:每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個(以公營房屋為主導,每年建屋5萬個;私人房屋為輔,年建3.5萬個);希望10年內香港70%的家庭可以自置居所(1997年有約50%的家庭擁有自置居所);港人輪候租住公屋(相當於內地的廉租房)的平均時間由6.5年縮短至3年。

八萬五好心辦壞事

這就是著名的“八萬五建屋計劃”,簡稱“八萬五”,香港特區政府希望用行政力量,以解決民眾住房難問題、消除民眾的怨氣。 政策實施初期,一切看起來都是非常美好的,港人們都美滋滋地盼望幾年後都能買上或者租上便宜的房子,特首、特區政府的官員們,也美滋滋地盼望能為民謀幸福。

但是不幸的事情發生了,計劃實施過程中,由於突然遭受亞洲金融危機影響,導致香港平均房價在1997年10月19日攀上最高峰後(6170港元每平方英尺),在一年間突然跳水式下滑50%。 這一巨變還沒有等特區政府、民眾反應過來,隨著亞洲金融危機的結束,香港房價又突然像坐了過山車,在1999年這一年之間反彈了20%。

正當大家以為房地產開始復蘇,可以鬆一口氣的時候,噩夢其實才剛剛開始。 “八萬五”時期所興建的房子開始陸續落成,其中2000年度一年內有85,710個住宅單位建成;2001年則有10萬個住宅單位建成,遠超85,000的目標。 由於供應量大大超過需求量,加上2003年香港爆發“非典”,導致房價再次出現跳水式下跌,在2003年8月24日跌到不僅是“谷底”,簡直就是大海的底部,香港平均房價由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70%至僅1854港元。

看到樓價跌這麼多後,雖然香港政府決定取消行政主導房市的政策,停止了“八萬五”政策。 但是,這種過度動用行政手段干預房地產市場,已經對房地產市場、對經濟造成非常大的破壞:由於香港大部分民眾買樓,都是通過向銀行申請按揭購買,而且普遍是向銀行借取相當於房價的70%甚至95%按揭來購買物業。 但此時房價大幅下跌70%,使房地產高峰期買房的市民擁有的資產價值跌到低於負債,成了負資產。

這不僅讓民眾花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有,而且樓市、股市大跌牽連香港百業衰退,許多已成了“負資產”的港人,由於在這期間失業,或者被大幅降低工資,導致無法供款,房子被銀行強行收回拍賣,業主不但要變成“無殼蝸牛”,而且失去房子後仍然要還欠銀行的債,不少人因一時想不開而燒炭、跳樓自殺,導致了無數的慘劇發生。

根據香港金融管理局的資料顯示,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有超過10萬宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,而這些貸款的無抵押部分,則約值360億港元,意味香港銀行單在按揭市場便需承擔高達360億港元的不良貸款風險,也影響了香港金融市場的穩定。

至此,可能不少讀者會出現疑問,香港特區政府不就是自己多建了一些房子,為何會造成如此嚴重的後果呢? 現在事後檢討,香港民眾、特區政府都有不少值得汲取教訓之處。

作為香港民眾,在房價高升時,埋怨買房難;在房價下跌時,又埋怨導致財富縮水。 由於無論是房價上升還是下跌,民眾都把不滿情緒直接指向政府,向政府施壓,一廂情願地以為只要政府出手干預房地產市場,就可以解決他們的不滿。

過度干預有後遺症

作為特區政府本身,雖然一心為民,但又太過於相信自身的行政力量,認為可以通過控制公營房屋的供應,來調控房價的升跌:在房價跌的時候,削減公營房屋供應,讓民眾的住屋需求流向房地產市場;而在房價升的時候,就增加公營房屋,以分流房地產市場的住屋需求,從而令房價下跌。

平心而論,雖然香港特區政府這個策略理論上可行,不過由於市場變化比計劃快, 香港特區過度行政干預房地產市場的教訓,就像病人動手術前要打麻藥那樣,沒有麻藥是不行的,但是,如果打了過多的麻藥,那就不是麻醉了,而是吸毒,這樣將帶來更多的後遺症。

香港的這個房地產著名例子,自然會讓中國內地政府明白到,如果過多利用行政干預房地產市場,會產生嚴重的後遺症,民眾會受到更大的傷害。

因此,到了此刻,請讀者告訴我,您覺得目前的情況下,政府還會出手救房地產市場嗎? (作者梁海明系香港財經評論員,著有《中國經濟新政策與我們》)

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